L’acquisition d’un bien immobilier est l’un des plus grands projets d’une vie. Mais une question vient presque toujours à l’esprit au moment de sauter le pas : faut-il acheter dans l’ancien ou le neuf ? De toute évidence, le choix n’est pas simple. En réalité, il n’existe pas de réponse universelle : le bon choix dépend de votre profil, de vos priorités et de votre budget. Pour vous aider à y voir définitivement plus clair, voici un guide complet de tous les critères essentiels. Du prix d’achat aux aides financières, en passant par la revente et les travaux, nous avons passé au peigne fin chaque élément pour vous permettre de savoir si votre futur bien se trouve dans l’ancien ou le neuf.
Acheter dans l’ancien ou le neuf : les grandes différences à connaître
Avant d’évoquer la question du budget ou de la rentabilité, il est important de comprendre les fondements mêmes de ces deux marchés.
Qu’est-ce qu’un logement ancien ?
De façon basique, un bien est considéré comme ancien lorsqu’il a été occupé au moins une fois ou qu’il date de plus de cinq ans. Cela peut aller du charmant appartement haussmannien aux maisons de lotissement des années 1990. En règle générale, l’ancien attire par son cachet architectural, sa localisation souvent centrale et son prix d’achat plus accessible.
Mais sachez aussi que ce type de bien peut nécessiter des travaux de rénovation ou de mise aux normes (électricité, isolation, plomberie). En contrepartie, il offre un charme et une valeur patrimoniale que beaucoup recherchent.
Qu’en est-il du logement neuf ?
Comme son neuf peut l’indiquer, le logement neuf, lui, n’a jamais été habité. C’est un bien construit récemment (moins de cinq ans) ou acheté sur plan dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le principal atout du neuf réside dans la conformité aux normes récentes :
- réglementation environnementale RE2020 ;
- isolation thermique renforcée ;
- matériaux modernes ;
- consommation énergétique réduite.
Ce sont des biens souvent livrés clé en main et qui ne nécessitent pas d’autres travaux de rénovation.
En France, près de 70 % des achats immobiliers concernent aujourd’hui l’ancien. Les biens neufs représentent alors environ 30 % des ventes, et ce, principalement dans les grandes villes et zones en expansion.
Selon une étude du FNAM en 2024, le prix moyen du m² reste plus élevé dans le neuf : autour de 4 800 €, contre 3 200 € dans l’ancien.
Le prix d’achat et les frais annexes : des critères importants clés à analyser
Au moment de choisir entre l’ancien et le neuf, les considérations financières arrivent souvent en premier dans la réflexion. Voyons de plus près ce qu’il en est.
Le prix moyen au m² : ancien vs neuf
Le neuf coûte généralement 20 à 30 % plus cher que l’ancien. Evidemment, cette différence s’explique par la qualité des matériaux, la performance énergétique et les garanties légales offertes par le neuf.
Par exemple, si vous êtes acheteur à Lyon, comptez environ 6 800 €/m² dans le neuf contre 5 200 €/m² dans l’ancien. À Bordeaux, le neuf atteint 5 500 €/m² en moyenne alors que l’ancien se situe autour de 4 300 €/m².
Comme vous pouvez le remarquer, le neuf demande donc un investissement initial plus conséquent. Par contre, vous bénéficiez de frais réduits et des charges moindres à long terme.
Les frais de notaire
Les frais de notaire varient fortement entre les deux marchés. Dans l’ancien, ils s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix du bien. Dans le neuf, il ne vous faudra que 2 à 3 % du prix de votre bien. Concrètement, si vous voulez acheter un appartement à 250 000 €, vous faites une économie de 12 000 à 15 000 € dans le neuf. C’est un argument de poids pour les primo-accédants.
Les coûts cachés
En matière d’achat dans l’immobilier, vous devez voir bien au-delà du prix d’achat. Dans l’ancien, vous devez prévoir généralement des travaux de remise en état ou d’isolation. Si vous devez faire par exemple un ravalement de façade ou un changement de chaudière, le budget peut rapidement atteindre plusieurs milliers d’euros.
Dans le neuf, les charges de copropriété peuvent être plus élevées (ascenseurs, parkings, espaces verts), mais aucun gros entretien n’est à prévoir avant plusieurs années. En clair, l’ancien est plus abordable à l’achat, mais bien plus coûteux à entretenir. Quant au neuf, il est plus cher au départ, mais plus économique sur la durée.
La fiscalité et les aides financières : que faut-il savoir ?
La fiscalité et les dispositifs d’aide font partie des critères les plus différenciant. Voyons de près ce qu’il en est.
TVA réduite et avantages du neuf
Si vous achetez un bien neuf dans certaines zones (quartiers en rénovation urbaine, appelés zones ANRU), vous bénéficiez d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %. C’est une aide précieuse pour les ménages modestes, sous conditions de ressources et de localisation.
La loi Pinel et la défiscalisation
Encore actif en 2025 sous une forme allégée (Pinel+), le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt pour les investisseurs qui s’engagent à louer leur bien neuf pendant une durée donnée : 9 ans = -12 % du prix du bien et 12 ans = -14 %. C’est un levier puissant qui peut vous permettre de vous constituer un patrimoine tout en réduisant votre fiscalité.
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)
Le Prêt à Taux Zéro est un classique des aides au logement. En 2025, il finance jusqu’à 40 % du montant du bien neuf, et ce, sans intérêts. Il est réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources et selon la zone géographique.
Dans l’ancien, le PTZ existe aussi, mais uniquement si le logement nécessite des travaux qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les aides à la rénovation dans l’ancien
L’État encourage fortement la rénovation énergétique. Les aides telles que MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie (CEE) ou encore les subventions des collectivités locales peuvent alléger considérablement la facture.
Le confort, les équipements et la qualité de vie
Les logements neufs sont construits selon la norme RE2020 qui impose une consommation énergétique minimale. Isolation thermique, double vitrage, pompe à chaleur ou ventilation optimisée : tout est pensé pour réduire vos factures et améliorer votre confort.
À l’inverse, dans l’ancien, tout dépend du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un logement classé F ou G peut vite devenir une charge énergétique lourde, surtout avec la flambée des prix de l’énergie.
En ce qui concerne l’isolation et le confort acoustique, les immeubles anciens ont souvent des murs épais. Cependant, l’isolation phonique reste perfectible. Dans le neuf, les matériaux modernes garantissent un confort sonore supérieur, ce qui est plutôt idéal si vous vivez en milieu urbain.
Aussi, les résidences neuves offrent des avantages pratiques : ascenseur, parking, espaces verts, sécurité renforcée, équipements connectés. L’ancien séduit davantage par son authenticité : parquets massifs, moulures, cheminées, etc. Vous vous en doutez bien, il faut parfois faire des compromis sur le confort.
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Acheter dans l’ancien ou le neuf : quels sont les délais et conditions ?
L’une des différences importantes entre ancien et neuf réside dans la temporalité du projet.
L’achat clé en main dans l’ancien
En règle générale, quand on achète dans l’ancien, on veut souvent emménager rapidement. Entre la signature du compromis et l’acte final, 3 à 6 mois suffisent. C’est la solution idéale pour les acheteurs pressés ou ceux qui souhaitent habiter immédiatement leur bien.
L’achat sur plan (VEFA) dans le neuf
Le neuf demande davantage de patience. Entre la réservation et la livraison, comptez 12 à 24 mois en moyenne. Si l’idée d’attendre un an vous rebute, ce point est à considérer. Cependant, vous pouvez aussi acheter sur plan. Cela vous donne d’ailleurs la possibilité de personnaliser certains éléments comme les sols, les couleurs ou l’agencement.
Les garanties constructeur
Le grand atout du neuf, ce sont ses garanties légales. Vous profitez notamment des avantages tels que :
- la garantie de parfait achèvement (1 an) pour les défauts signalés ;
- la garantie biennale (2 ans) pour les équipements ;
- la garantie décennale (10 ans) sur la structure du bâtiment.
Ces protections offrent une tranquillité d’esprit que l’ancien ne propose pas.
Revente et valeur patrimoniale : quel est le meilleur choix ?
C’est connu : l’ancien garde une valeur patrimoniale forte, surtout dans les centres-villes. Un appartement bien situé et proche des commodités se revend généralement sans difficulté. De plus, les biens anciens conservent souvent une âme et un charme indémodable très recherchés.
À l’inverse, le neuf subit souvent une légère décote de 10 à 15 % dans les premières années. Une fois le bien habité, il perd son statut de “neuf”. En revanche, les acheteurs apprécient son faible coût d’entretien et ses bonnes performances énergétiques, ce qui facilite la revente à moyen terme.
Qu’il soit neuf ou ancien, l’emplacement reste le critère numéro un. Un bien neuf excentré perdra toujours face à un bien ancien idéalement situé, près des transports et des commerces.
Neuf ou ancien : quel budget prévoir pour l’entretien et les travaux ?
Comme mentionné plus haut, les biens anciens exigent parfois une remise à niveau technique. Vous devez parfois rénover les installations électriques, la toiture ou encore l’isolation. En matière de budget, comptez 300 à 800 €/m² selon la complexité. En revanche, ces travaux peuvent être l’occasion de personnaliser votre logement et de créer de la valeur à la revente.
Quant aux logements neufs, ils demandent très peu d’entretien pendant plusieurs années. Les équipements modernes (chaudière, ventilation) sont conçus pour durer. Les matériaux sont également résistants, ce qui est un argument de tranquillité non négligeable.
L’accessibilité et la disponibilité de des offres
Les biens anciens sont largement disponibles, notamment dans les grandes villes, tandis que le neuf se concentre dans des zones en développement. En centre-ville, l’ancien domine : proximité immédiate des transports et commerces.
En périphérie, le neuf offre plus de surface et de confort, souvent pour un meilleur rapport qualité/prix. Cependant, les logements neufs restent encore rares dans certaines régions et la demande dépasse souvent l’offre.
Ancien vs neuf : quel choix pour quel profil ?
Pour les primo-accédants, l’ancien est souvent plus abordable et plus central. Mais si vous pouvez bénéficier du PTZ ou d’une TVA réduite, le neuf devient une excellente option. Pour de l’investissement locatif, le neuf attire avec les dispositifs fiscaux (Pinel).
Cependant, l’ancien offre souvent une rentabilité brute plus élevée. Pour les acheteurs patrimoniaux, l’ancien conserve mieux sa valeur dans le temps et séduit pour la transmission. Enfin, si vous êtes sensible à l’histoire, au cachet et aux beaux volumes, l’ancien vous comblera davantage.
Voici d’ailleurs un tableau comparatif pour mieux voir les différences entre ces deux options
| Critères | Ancien | Neuf |
| Prix d’achat | Moins cher au m² | Plus élevé (+20 à 30 %) |
| Frais de notaire | 7-8 % | 2-3 % |
| Confort | Variable selon rénovation | Normes RE2020, équipements modernes |
| Fiscalité | Aides rénovation, DPE | PTZ, TVA réduite, Pinel |
| Délais | Rapides | Longs (12-24 mois) |
| Revente | Bonne valeur patrimoniale | Décote initiale mais attractif après |
Aujourd’hui, le marché immobilier évolue assez rapidement :
- les taux d’intérêt se stabilisent autour de 3,8 % en 2025 ;
- les réglementations énergétiques se durcissent et incitent à rénover ou à acheter du neuf ;
- les projets d’urbanisme (Grand Paris, Bordeaux Euratlantique, Lille Métropole) renforcent l’attractivité du neuf dans certaines zones.
Foire Aux Questions – Acheter dans l’ancien ou le neuf
Voici des réponses aux questions fréquemment posées sur l’immobilier ancien ou neuf.
1. Quels sont les frais de notaire que je dois prévoir dans l’ancien et dans le neuf ?
Dans l’ancien, comptez entre 7 et 8 % du prix du bien. Dans le neuf, les frais chutent à 2 ou 3 %.
2. Puis-je obtenir plus facilement un prêt immobilier pour un logement neuf ?
Oui. Les banques apprécient la sécurité du neuf (garanties, normes) et les aides comme le PTZ facilitent l’accès au financement.
3. Les biens neufs perdent-ils de la valeur à la revente ?
Oui, légèrement les premières années. Mais leur performance énergétique les rend très attractifs à moyen terme.
4. Est-ce que l’ancien est-il toujours plus cher à rénover ?
Pas forcément. Certains biens anciens bien entretenus coûtent moins cher qu’un logement neuf éloigné des centres-villes.
5. Neuf ou ancien : quel est le meilleur choix pour un investissement locatif ?
Le neuf séduit par la défiscalisation, mais l’ancien offre souvent une meilleure rentabilité locative brute.
Checklist : avant d’acheter, vérifiez ces points essentiels
- Comparez les coûts globaux : prix au m² + frais de notaire + entretien + énergie.
- Vérifiez l’état du bien (ancien) ou les garanties constructeur (neuf).
- Évaluez l’emplacement : transports, commerces, écoles, projets urbains.
- Renseignez-vous sur les aides disponibles : PTZ, Pinel, MaPrimeRénov’, TVA réduite.
- Pensez confort et isolation : le neuf consomme moins, mais l’ancien peut se rénover efficacement.
- Projetez-vous à long terme : revente, rentabilité, usage familial.
- Soyez réaliste sur les délais : emménagez vite (ancien) ou patientez (VEFA).
Vous l’aurez compris, l’ancien séduit par son authenticité et son emplacement le neuf par son confort et ses garanties. Le meilleur choix, c’est celui qui correspond à votre projet de vie et pas à celui des autres.
